2025年3月份物流倉儲(chǔ)指數(shù)為50.8%，較上月回升0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五個(gè)月保持在擴(kuò)張區(qū)間。

　　2.中國物流業(yè)景氣指數(shù)為51.5%，較上月回升2.2個(gè)百分點(diǎn)，3月中國快遞發(fā)展指數(shù)為401.2，同比提升5%。

　　3.由于關(guān)稅影響，跨境電商及制造企業(yè)需提前將貨物囤積至美國本土倉庫，以避免加征關(guān)稅后的成本飆升。

　　4.期內(nèi)共錄得3起融資事件，類型為債券、基金及ABS，其中九州通醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流Pre-REITs基金為國內(nèi)首單醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流Pre-REITs基金。

　　5.部分倉儲(chǔ)物流REITs增收不增利，如中金普洛斯REIT，收入最高，但凈利潤最低，主要原因是本年確認(rèn)商譽(yù)減值損失1.13億元。

　　觀點(diǎn)指數(shù) 上下游恢復(fù)加快，指數(shù)明顯回升物流各項(xiàng)指數(shù)方面，2025年3月份倉儲(chǔ)指數(shù)為50.8%，較上月回升0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五個(gè)月保持在擴(kuò)張區(qū)間。物流方面，2025年3月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為51.5%，較上月回升2.2個(gè)百分點(diǎn)，3月中國快遞發(fā)展指數(shù)為401.2，同比提升5%。此外，2025年3月份中國電商物流指數(shù)為110.0點(diǎn)，較上月回升1.1點(diǎn)。

　　業(yè)績承壓，關(guān)稅未來走勢(shì)影響企業(yè)戰(zhàn)略布局據(jù)ESR2024年業(yè)績披露，期內(nèi)其錄得凈虧損7.623億美元，去年同期則錄得凈利潤2.681億美元。利潤減少主要由于資產(chǎn)公允價(jià)值負(fù)向變動(dòng)（包括產(chǎn)生自非核心及近期資產(chǎn)出售的非現(xiàn)金重估）；以及由于ESR持續(xù)在波動(dòng)及不確定的環(huán)境下經(jīng)營，2024財(cái)政年度的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)及交易費(fèi)下降。此外，據(jù)深國際年報(bào)披露，2024年其物流業(yè)務(wù)于本年度實(shí)現(xiàn)收入約港幣18.37億元，與去年同期相若。股東應(yīng)占盈利較去年同期下跌3% 至約港幣5.16億元，主要由于若干物流港項(xiàng)目資產(chǎn)減值損失及公允價(jià)值損失所致。關(guān)稅方面，美國政府表示，基于3月加征的20%，對(duì)華總關(guān)稅達(dá)145%。高關(guān)稅將導(dǎo)致中國跨境電商及制造企業(yè)需提前將貨物囤積至美國本土倉庫，以避免加征關(guān)稅后的成本飆升。

　　投融資數(shù)基本持平，首單醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流Pre-REITs基金設(shè)立期內(nèi)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，共錄得3起融資事件，類型為債券、基金及ABS。4月16日，九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司宣布醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流Pre-REITs基金募集完成。此項(xiàng)基金的設(shè)立是由高和資本與九州通醫(yī)藥集團(tuán)共同完成，是國內(nèi)首單醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流Pre-REITs基金，高和資本將助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益資本運(yùn)作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)培育—證券化退出—資金反哺”的閉環(huán)運(yùn)作。期內(nèi)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅錄得一起投資事件。4月18日消息稱，京東物流宣布其位于廣州新塘的服飾行業(yè)專倉新塘三期正式啟用，這是京東物流在服飾產(chǎn)業(yè)帶布局的重要一步。

　　部分REITs增收不增利，出租率與市場表現(xiàn)相似報(bào)告期內(nèi)，五只倉儲(chǔ)物流REITs發(fā)布2024年業(yè)績情況。可以注意到，已上市的倉儲(chǔ)物流REITs中，中金普洛斯REIT的收入最高，為4.56億元，但凈利潤最低，為-0.99億元。對(duì)此，中金普洛斯REIT表示，凈利潤下降幅度較大的主要原因是本年確認(rèn)商譽(yù)減值損失1.13億元。出租率方面，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT與其他4只REITs相比有較高的出租率，且出租率持續(xù)維持在100%，而紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT的出租率則同樣表現(xiàn)為較去年下降，與2024年倉儲(chǔ)物流市場整體表現(xiàn)類似。

　　物流各項(xiàng)指數(shù)方面，2025年3月份倉儲(chǔ)指數(shù)為50.8%，較上月回升0.6個(gè)百分點(diǎn)。從分項(xiàng)指數(shù)來看，同上月相比，平均庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)指數(shù)、企業(yè)員工指數(shù)、業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)有所上升，升幅在1.2到8.2個(gè)百分點(diǎn)之間；新訂單指數(shù)、設(shè)施利用率指數(shù)、期末庫存指數(shù)有所下降，降幅在1到4.2個(gè)百分點(diǎn)之間。

　　據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，3月份倉儲(chǔ)指數(shù)連續(xù)五個(gè)月保持在擴(kuò)張區(qū)間。新訂單、設(shè)施利用率指數(shù)運(yùn)行在榮枯線以上，平均庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)指數(shù)明顯回升，期末庫存指數(shù)有所回落，反映出倉儲(chǔ)業(yè)務(wù)活動(dòng)活躍，需求保持增長，貨物周轉(zhuǎn)效率提高，供應(yīng)鏈銜接順暢，庫存消耗速度加快?？傮w來看，倉儲(chǔ)行業(yè)保持平穩(wěn)向好的運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

　　物流方面，2025年3月份中國物流業(yè)景氣指數(shù)為51.5%，較上月回升2.2個(gè)百分點(diǎn)。分項(xiàng)指數(shù)全面上升，業(yè)務(wù)總量指數(shù)、新訂單指數(shù)、庫存周轉(zhuǎn)次數(shù)指數(shù)和業(yè)務(wù)活動(dòng)預(yù)期指數(shù)等處在擴(kuò)張區(qū)間，其中業(yè)務(wù)總量指數(shù)和新訂單指數(shù)環(huán)比回升明顯。數(shù)據(jù)反映出，在節(jié)后市場平穩(wěn)回升預(yù)期基礎(chǔ)上，供應(yīng)鏈上下游如期推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)需求有序釋放，全鏈條運(yùn)行效率提升。

　　3月中國快遞發(fā)展指數(shù)為401.2，同比提升5%。其中發(fā)展規(guī)模指數(shù)、服務(wù)質(zhì)量指數(shù)、發(fā)展能力指數(shù)和發(fā)展趨勢(shì)指數(shù)分別為578.7、504.4、230和72.1，同比分別提升11.6%、0.3%、0.1%和5.4%。3月，行業(yè)整體運(yùn)行平穩(wěn)，業(yè)務(wù)規(guī)模穩(wěn)步增長，服務(wù)質(zhì)效持續(xù)向好，基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)不斷完善，跨境服務(wù)水平進(jìn)一步提升。

　　此外，2025年3月份中國電商物流指數(shù)為110.0點(diǎn)，較上月回升1.1點(diǎn)。分項(xiàng)指數(shù)中，總業(yè)務(wù)量指數(shù)、農(nóng)村業(yè)務(wù)量指數(shù)、庫存周轉(zhuǎn)率指數(shù)、物流時(shí)效指數(shù)、履約率指數(shù)、滿意率指數(shù)有所回升，人員指數(shù)、實(shí)載率指數(shù)、成本指數(shù)有所下降。

　　4月9日，浙江省人民政府辦公廳印發(fā)《浙江省有效降低全社會(huì)物流成本行動(dòng)方案》。政策中提及，鼓勵(lì)供應(yīng)鏈鏈主企業(yè)、物流行業(yè)龍頭企業(yè)搭建物流信息平臺(tái)，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈上下游車、貨、倉等資源集成共享。迭代優(yōu)化“浙里e物流”應(yīng)用，加強(qiáng)高頻物流數(shù)據(jù)歸集。支持物流園區(qū)發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）。梳理篩選一批具備一定收益水平且條件相對(duì)成熟的物流設(shè)施項(xiàng)目，納入民間資本推介項(xiàng)目清單。大力發(fā)展供應(yīng)鏈金融，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)物流企業(yè)融資特點(diǎn)創(chuàng)新應(yīng)收賬款質(zhì)押、倉單質(zhì)押等融資產(chǎn)品。

　　4月18日，南京市交通運(yùn)輸局發(fā)布了《南京市交通物流降本提質(zhì)增效實(shí)施方案》。政策中強(qiáng)調(diào)降低全社會(huì)物流成本是提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率的重要舉措，通過降低企業(yè)運(yùn)輸、倉儲(chǔ)成本，縮短供應(yīng)鏈周期，提升產(chǎn)業(yè)鏈競爭力。

　　觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，物流成本的降低直接緩解了企業(yè)的經(jīng)營壓力，節(jié)約的物流成本開支可以用于企業(yè)其他領(lǐng)域的投資、原有資產(chǎn)的升級(jí)改造等，幫助企業(yè)擴(kuò)大市場份額并提升競爭力。

　　當(dāng)前，降低物流成本仍存在較大的提升空間。國內(nèi)有效需求不足，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換存在陣痛，持續(xù)有效降低全社會(huì)物流成本存在一定挑戰(zhàn)，下階段仍需推進(jìn)多領(lǐng)域釋放潛力。

　　據(jù)ESR 2024年業(yè)績披露，期內(nèi)其錄得凈虧損7.623億美元，而去年同期錄得凈利潤2.681億美元。利潤減少主要由于資產(chǎn)公允價(jià)值負(fù)向變動(dòng)（包括產(chǎn)生自非核心及近期資產(chǎn)出售的非現(xiàn)金重估）；以及由于ESR持續(xù)在波動(dòng)及不確定的環(huán)境下經(jīng)營，2024財(cái)政年度的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)及交易費(fèi)下降。

　　收益方面，ESR由2023財(cái)政年度的8.713億美元大幅減少至2024財(cái)政年度的6.39億美元，降幅為26.7%。據(jù)了解，主要由于管理費(fèi)較低所致，該科目由2023財(cái)政年度的7.367億美元減少32.4%至2024財(cái)政年度的4.978億美元。

　　租金方面同樣承壓。主要是出售資產(chǎn)導(dǎo)致租金收入減少，租金收入由2023財(cái)政年度的7200萬美元減少7.1%至2024財(cái)政年度的6690萬美元。

　　此外，據(jù)深國際年報(bào)披露物流業(yè)務(wù)，2024年其本年度實(shí)現(xiàn)該業(yè)務(wù)收入約港幣18.37億元，與去年同期相若。股東應(yīng)占盈利較去年同期下跌3%至約港幣5.16億元，主要由于若干物流港項(xiàng)目資產(chǎn)減值損失及公允價(jià)值損失所致。

　　市場方面，據(jù)物聯(lián)云倉披露，3月全國平均租金為23.21元/㎡·月，空置率為16.46%，兩者均與上月持平。41個(gè)重點(diǎn)城市的平均租金為23.76元/㎡·月，空置率為15.02%，與上月基本持平。

　　報(bào)告期內(nèi)倉庫空置率、倉庫平均租金均基本持平，未有空置率大幅升高、倉庫平均租金隨之下降反哺空置率的情況發(fā)生，連續(xù)多個(gè)月呈持平趨勢(shì)。

　　報(bào)告期內(nèi)，典型園區(qū)有深國際智慧物流港（深圳黎光）、萬緯上海奉賢臨港冷鏈園區(qū)、速賣通（武漢）跨境電商產(chǎn)業(yè)園。

　　深國際智慧物流港（深圳黎光）位于深圳市龍華區(qū)，占地面積約4.5萬平方米，建筑面積約21.7萬平方米，為地上六層、地下二層的高容積率物流園區(qū)，已于2023年下半年分批投入運(yùn)營。園區(qū)配備有冷庫、常溫庫、自動(dòng)立體庫等倉庫設(shè)施及電商孵化運(yùn)營中心和園區(qū)配套服務(wù)中心等多種業(yè)態(tài)，依托5G等新一代信息技術(shù)，以智能硬件為基礎(chǔ)，數(shù)字化平臺(tái)為載體，打造為具有示范效應(yīng)的“生態(tài)型、智慧型、創(chuàng)新型”的多業(yè)態(tài)融合的現(xiàn)代物流綜合體。

　　據(jù)了解，深國際以深圳黎光項(xiàng)目先行，打造智慧平臺(tái)“燈塔工程”，物流園區(qū)實(shí)現(xiàn)了全面數(shù)字化、智慧化與可視化運(yùn)營，覆蓋運(yùn)營管理、資產(chǎn)管理、物流業(yè)務(wù)、企業(yè)服務(wù)、綠色零碳及設(shè)備設(shè)施管理等多個(gè)領(lǐng)域。該項(xiàng)目獲得2024智慧城市先鋒榜優(yōu)秀案例二等獎(jiǎng)。深圳黎光項(xiàng)目的主要客戶包括國藥、燕文等。于2024年12月31日，園區(qū)整體出租率約84%，其中常溫倉出租率達(dá)97%。

　　萬緯上海奉賢臨港冷鏈園區(qū)是高標(biāo)定制建造的水果冷庫，是集預(yù)冷、倉儲(chǔ)、越庫、質(zhì)檢、庫存管理、催熟、包裝于一體的綜合運(yùn)營中心，所有的庫區(qū)都配備了新風(fēng)系統(tǒng)與加濕系統(tǒng)。觀點(diǎn)指數(shù)了解到，萬緯不僅為品牌方提供存儲(chǔ)商品的空間，還提供了定制化的倉庫內(nèi)的運(yùn)營、倉庫外的運(yùn)輸服務(wù)。

　　此前的2月，園區(qū)的BRCGS A級(jí)認(rèn)證升級(jí)為AA級(jí)認(rèn)證，園區(qū)管理水平得到了國際認(rèn)證的最高級(jí)別認(rèn)可。

　　4月22日，菜鳥海外倉推出跨境“綠通”，基于覆蓋歐美、東南亞、澳洲等40多個(gè)海外倉，通過不同國家和區(qū)域之間的無憂轉(zhuǎn)倉、一鍵調(diào)度、智能預(yù)測(cè)等多項(xiàng)舉措，不僅幫助商家多元化布局海外市場；還依托于越南、墨西哥等海外倉，助力商家打造靈活、敏捷的供應(yīng)鏈模式。

　　但同時(shí)也要注意到，4月9日，繼中國堅(jiān)決反制的回應(yīng)后，特朗普進(jìn)一步加碼關(guān)稅戰(zhàn)，將對(duì)華關(guān)稅拉升至125%，立即執(zhí)行；此外，暫停其他國家的對(duì)等關(guān)稅90天，但仍征收10%的基準(zhǔn)關(guān)稅，措施立即生效。同日，美國政府進(jìn)一步宣稱，考慮到3月加征的20%，對(duì)華總關(guān)稅調(diào)整145%。

　　跨境電商方面，4月21日，Temu發(fā)布通知稱，由于最近全球貿(mào)易規(guī)則和關(guān)稅的變化，運(yùn)營費(fèi)用有所增加，為了不降低質(zhì)量，將從 2025 年 4 月 25 日起進(jìn)行價(jià)格調(diào)整。SHEIN同樣發(fā)布類似通知，即稱其運(yùn)營成本已上升，因此將從下周開始上調(diào)價(jià)格。

　　具體來說，關(guān)稅政策加速全球供應(yīng)鏈轉(zhuǎn)移，中國企業(yè)通過東南亞、墨西哥等第三國轉(zhuǎn)口貿(mào)易的路徑受阻，迫使企業(yè)加快本土化生產(chǎn)和區(qū)域化倉儲(chǔ)布局。而高關(guān)稅也將導(dǎo)致中國跨境電商及制造企業(yè)需提前將貨物囤積至美國本土倉庫，以避免加征關(guān)稅后的成本飆升。

　　此外，觀點(diǎn)指數(shù)認(rèn)為，墨西哥、東南亞（越南、泰國）因關(guān)稅優(yōu)惠政策成為中轉(zhuǎn)樞紐，倉儲(chǔ)提供方未來可調(diào)整投資重心，加大對(duì)新興市場倉儲(chǔ)園區(qū)的布局。

　　期內(nèi)，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，共錄得3起融資事件，類型為債券、基金及ABS。

　　4月16日，九州通醫(yī)藥集團(tuán)股份有限公司宣布醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流Pre-REITs基金于當(dāng)日募集完成。首期資金達(dá)到8.26億元，且已全部實(shí)繳到位。

　　觀點(diǎn)指數(shù)了解到，此項(xiàng)基金的設(shè)立是由高和資本與九州通醫(yī)藥集團(tuán)共同完成，是國內(nèi)首單醫(yī)藥倉儲(chǔ)物流Pre-REITs基金，高和資本將助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益資本運(yùn)作平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)“資產(chǎn)培育—證券化退出—資金反哺”的閉環(huán)運(yùn)作。

　　基金的投資人包括保險(xiǎn)資金、產(chǎn)業(yè)投資機(jī)構(gòu)、券商自營機(jī)構(gòu)等，具體是九州通醫(yī)藥投資（湖北）有限公司作為基石投資人認(rèn)購20%基金份額，剩余80%基金份額由瑞眾人壽保險(xiǎn)有限責(zé)任公司作為領(lǐng)投方，湖北省鐵路發(fā)展基金有限責(zé)任公司、中信建投投資有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和豐德（北京）企業(yè)管理服務(wù)有限公司共同參與投資。

　　4月14日，上海證券交易所信息披露顯示，東百集團(tuán)倉儲(chǔ)物流持有型不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。

　　觀點(diǎn)新媒體獲悉，該債券發(fā)行人為福建東百集團(tuán)股份有限公司，擬發(fā)行總額為人民幣15.02億元，債券品種為資產(chǎn)支持證券（ABS），承銷商為中金公司。

　　4月18日消息稱，京東物流宣布其位于廣州新塘的服飾行業(yè)專倉新塘三期正式啟用，標(biāo)志著京東物流在服飾產(chǎn)業(yè)帶布局的重要一步。

　　據(jù)了解，新塘三期是目前京東物流在新塘產(chǎn)業(yè)帶內(nèi)開設(shè)的最大自營及自動(dòng)化倉庫，峰值庫存能力達(dá)到了50萬件。庫內(nèi)布局采用正逆一體化設(shè)計(jì)，涵蓋了正向出庫、逆向退貨處理、復(fù)原能力以及全場景的倉儲(chǔ)服務(wù)，還增加了自動(dòng)化設(shè)備的投入，極大提高了逆向處理效率。此外，三期倉還引入了服飾立式套袋機(jī)、高速直線分揀機(jī)等高效設(shè)備，進(jìn)一步提升了訂單處理效率。

　　4月21日，南方順豐物流REIT上市。開盤價(jià)3.800，收盤價(jià)3.735，漲跌幅13.53%。觀點(diǎn)指數(shù)了解到，南方順豐物流REIT底層資產(chǎn)位于一線及核心二線城市，包括順豐華南轉(zhuǎn)運(yùn)中心、順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·武漢項(xiàng)目及順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·合肥項(xiàng)目，合計(jì)資產(chǎn)估值約30.41億元，總可租賃面積46.5萬平方米，以分撥中心業(yè)態(tài)為主。

　　三個(gè)項(xiàng)目的出租率均維持在較高水平。深圳項(xiàng)目自2017年起出租率始終維持100%水平；武漢項(xiàng)目除2021年（投入運(yùn)營起始年）外高標(biāo)倉、分撥中心、立體庫、生活配套、冷庫及陰涼庫出租率維持較高水平，其中分撥中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平，2021年末的出租率為100%。

　　合肥項(xiàng)目2號(hào)樓分撥中心投入運(yùn)營后由租戶逐步完成入駐，自2020年3月1日起出租率始終保持100%。產(chǎn)業(yè)辦公、生活配套部分的平均出租率分別于2021年、2024年1-9月達(dá)到90%以上，2024年1-9月產(chǎn)業(yè)辦公部分平均出租率有所下降，主要受宏觀經(jīng)濟(jì)增速放緩影響，部分中小企業(yè)選擇縮小經(jīng)營規(guī)?；蜻M(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)辦公租戶市場需求減少，導(dǎo)致出租率下降。

　　可以注意到，已上市的倉儲(chǔ)物流REITs中，中金普洛斯REIT的收入最高，為4.56億元，但凈利潤最低，為-0.99億元。對(duì)此，中金普洛斯REIT表示，報(bào)告期凈利潤下降幅度較大的主要原因是本年確認(rèn)商譽(yù)減值損失1.13億元。

　　出租率方面，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT與其他4只REITs相比有較高的出租率，且出租率持續(xù)維持在100%，且其全部基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)租戶總數(shù)為 3 個(gè)，為重慶京邦達(dá)物流有限公司、 北京京訊遞科技有限公司、湖北京邦達(dá)供應(yīng)鏈科技有限公司，所在行業(yè)均為電子商務(wù)。

　　而紅土創(chuàng)新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT的出租率則同樣表現(xiàn)為較去年下降，與2024年倉儲(chǔ)物流市場整體表現(xiàn)類似。j9.com

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